来源 城市浪潮

　　如今的上海土拍市场
，价格正在走向两极分化。

　　一方面，市区价格不断走高 ，成交楼板价频频刷新 。另一方面
，郊区地价则在持续下滑，曾经的外围热门板块也无法幸免
。

　　在刚刚过去的今年上海七批次集中土拍中 ，郊区地价下滑表现的尤为明显。

　　首当其冲的便是曾经的外环顶流浦东唐镇
，本次推出的浦东新区PDP0-0405单元C-02E-01地块最终成交楼板价4.81万每平 。

　　一年前，该地块北侧相邻的浦东新区PDP0-0405单元C-02C-01地块 ，最终成交楼板价5.24万每平
。

　　一年时间，唐镇地价下降了4300元每平。如今来看
，唐镇地价想要重返5字头，短期之内无法预见 。

　　除了唐镇之外 ，上海外环外另一顶流嘉定南翔同样遭遇了类似情况。华润置地本次拿下的嘉定区JDC2-0202单元25-06地块
，成交楼板价为3.08万每平
。

　　三年前，华润曾与华发联手共同拿下本次地块西南侧的嘉定区南翔镇JDC2-0202单元29-01
、31-02、32-01 、33-02地块（如今的时代之城） ，整体成交楼板价为3万每平。

　　表面看上去地价依然有小幅上涨
，但结合土地指标就会发现，三年前地块容积率2.37 ，如今新推地块容积率1.3 。

　　这也就意味着
，本次地块未来入市后的物业类型大概率是洋房+叠加，或者小高层+洋房+叠加 ，相比于三年前的土地理应有更高的溢价空间
。

　　但实际情况却是地价仅高出800元每平
，不得不说属于一次地价倒退。

　　不过，虽然郊区地价在整体下滑 ，但房价并没有出现滑坡 。从经济学角度来看，商品售价并非完全由成本决定
，市场需求也是重要因素
。

　　反应到楼市层面，房价并非完全由地价决定 ，地价能决定房价下限
，但具体定价还要结合周边竞品和产品附加值来确认。

　　例如近期大红大紫的绿城悦海棠，其首开定价6.22万每平 ，其周边楼盘宝业虹桥国展里则为6.17万每平
，两盘地价相近，绿城略贵400元每平 。

　　表面来看地价差距便是房价差距 ，但绿城涵盖一定比例小户型房源
，如果对比两盘相同户型，绿城价格比宝业高出2000元每平 ，这便是绿城品牌带来的溢价空间
。

　　因此
，在如今郊区地价出现下滑的情况，给了高品牌价值的房企更多的施展空间 ，其可以通过提升产品附加值来拉升定价。

　　这将倒逼着房企不得不提升自身产品力，可以预见未来郊区房价将很长时间维持在小幅空间内波动
，能否热销完全取决于产品 。

　　未来郊区项目每一次开盘销售情况都很关键，将决定板块内未来土拍的成交价
。如果青浦徐泾新推土地 ，那么地价大概率会出现小幅上涨。

　　上海房地产精细化开发时代已经到来
，且看各路房企如何抓住新机遇 。